La Resolución 0941 del 31 de julio de 2026 expedida por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) marca el hito normativo y metodológico más trascendental de la valuación inmobiliaria en Colombia de las últimas dos décadas, al derogar formalmente y de manera íntegra a la histórica Resolución 620 de 2008 (que rigió durante casi 18 años) y los incisos 1, 2 y 3 del artículo 14 de la Resolución 898 de 2014.
Vigencia y Objeto del Nuevo Marco Técnico:
Expedida al amparo del Decreto 1170 de 2015, la Resolución 0941 de 2026 rige con fuerza obligatoria desde septiembre de 2026 para todos los avalúos comerciales requeridos en la gestión predial del Estado (adquisición de inmuebles, enajenación voluntaria, expropiación judicial y administrativa, dación en pago y cálculo del efecto de plusvalía), sirviendo igualmente como el estándar técnico de referencia vinculante para peritajes judiciales (Art. 226 CGP) y transacciones corporativas.
Cuadro Comparativo: Resolución 620 de 2008 vs. Resolución 0941 de 2026
| Criterio Técnico / Metodológico | Resolución 620 de 2008 (Derogada) | Nueva Resolución IGAC 0941 de 2026 (Vigente) |
|---|---|---|
| 1. Estándar y Armonización | Basada exclusivamente en el Decreto 1420 de 1998 y Ley 388 de 1997. Desconectada de normas internacionales. | Armonizada con las Normas Internacionales de Valuación (IVS / IVSC), Catastro Multipropósito y Decreto 1170 de 2015. |
| 2. Estudio de Mercado y Comparables | Aceptaba muestras con datos genéricos de oferta sin exigencia de georreferenciación estricta ni trazabilidad digital. | Trazabilidad digital rigurosa: Obliga a georreferenciar cada comparable, registrar fecha exacta de captura, fuente identificada y URL de verificación. |
| 3. Factor de Negociación | Permitía aplicar descuentos de negociación arbitrarios o empíricos (habitualmente entre 5% y 15%) sin sustento estadístico. | Prohibición de factores subjetivos: Exige justificación estadística y econométrica demostrable de la brecha entre precio de oferta y valor de cierre. |
| 4. Control Estadístico (Dispersión) | Criterios de dispersión laxos; permitía coeficientes de variación de hasta el 15% o 20% para promedios directos. | Coeficiente de Variación (CV) máximo del 7,5%: Límite estricto para adoptar la media aritmética como valor unitario de mercado representativo. |
| 5. Método del Costo (Construcciones) | Concepto genérico de Costo de Reposición. Tablas discretas y estáticas de Ross-Heidecke sin separación rigurosa de obsolescencias. | Diferencia taxativa entre Costo de Reposición (materiales modernos) y Costo de Reproducción (réplica histórica exacta para bienes BIC). Modelo Ross-Heidecke continuo. |
| 6. Método Residual (Suelo) | Predominio casi exclusivo del residual estático elemental (Ventas esperadas menos costos y utilidad). | Formalización del Residual Estático (corto plazo) y exigencia del Residual Dinámico con flujos de caja y tasa de descuento (WACC/CAPM) para medianos y macroproyectos. |
| 7. Método de Capitalización / Renta | Centrado en la capitalización directa simple (V = R / i) con tasas implícitas generales del mercado. | Institucionaliza el Flujo de Caja Descontado (FCD) para activos generadores de renta periódica compleja, hoteles, logística y cultivos agroforestales perennes. |
| 8. Predios Rurales y Ambientales | Lineamientos genéricos sin articulación cartográfica obligatoria sobre limitaciones de suelo. | Obligatoriedad de articular las Áreas Homogéneas de Tierra (AHT) del IGAC, aislando suelos de protección (Ley 2da de 1959, humedales, rondas) y servidumbres. |
| 9. Nuevas Tecnologías e IA | Inexistente. No contemplaba modelos masivos, analítica de datos ni tasación automatizada. | Reconoce y regula los Modelos de Valuación Automatizados (AVM) y Machine Learning, siempre bajo validación, criterio y firma de avaluador RAA. |
| 10. Soporte e Inspección Física | Permitía avalúos con documentación sumaria; proliferación de avalúos de escritorio sin control estricto. | Visita técnica obligatoria in situ, registro fotográfico con metadatos/georreferenciación y sujeción estricta al Anexo Técnico metodológico oficial. |
Análisis a Fondo de los Principales Cambios Técnicos
1. Revolución en el Método de Comparación de Mercado (Articulación Estadística)
El método más utilizado en Colombia experimentó la transformación más profunda. Bajo la Resolución 620 de 2008, era común que los informes presentaran listas de ofertas recopiladas de manera informal, aplicando un factor de deducción por negociación del 10% "por costumbre del mercado". La Resolución 0941 de 2026 erradica de raíz esta práctica:
- Trazabilidad y Verificabilidad: Cada testigo de mercado debe contar con georreferenciación satelital, fecha de levantamiento, medio de contacto y enlace web auditable. En caso de ofertas no verificables, la muestra se invalida automáticamente.
- Sustentación de la Brecha Oferta-Cierre: Si el avaluador castiga el valor de oferta, debe fundamentar técnicamente el porcentaje aplicado mediante un histórico de cierres reales en el sector o estudios de absorción certificados.
- Umbral del Coeficiente de Variación (CV ≤ 7,5%): Establece que para calcular el valor unitario por media aritmética de los comparables homologados, el Coeficiente de Variación no puede superar el 7,5%. Si la dispersión es mayor, el perito está obligado a utilizar modelos de regresión lineal múltiple, la mediana estadística o justificar la eliminación rigurosa de valores atípicos mediante pruebas de normalidad.
- Criterios Diferenciados: Fija parámetros independientes de comparabilidad para predios urbanos (frente, fondo, estrato, acabados, coeficientes) y predios rurales (distancia a cabecera, tipo de vía, disponibilidad de recurso hídrico, pendientes y capacidad productiva).
2. Método del Costo: Reposición a Nuevo vs. Reproducción y Bienes Patrimoniales
La Resolución 0941 resuelve una deficiencia histórica al distinguir con claridad científica entre dos conceptos que la Resolución 620 trataba con ambigüedad:
- Costo de Reposición: Se calcula el valor de construir una edificación con la misma utilidad y capacidad operativa, empleando materiales modernos, tecnologías contemporáneas y cumplimiento de la Norma Sismorresistente NSR-10 vigente.
- Costo de Reproducción: Se estima el costo de replicar una copia exacta y fidedigna del inmueble, utilizando idénticos materiales, técnicas artesanales de época y diseño constructivo original. Este enfoque es ahora el método obligatorio para la valoración de Bienes de Interés Cultural (BIC) y patrimonio arquitectónico.
- Depreciación Ross-Heidecke Avanzada: Se exige la aplicación continua del modelo matemático combinando edad efectiva, vida útil probable y estado de conservación (escalas 1 a 5), desglosando obligatoriamente la obsolescencia física de la obsolescencia funcional y la obsolescencia externa/económica generada por el entorno.
3. Método Residual: División Formal entre Residual Estático y Dinámico
Para la tasación de terrenos urbanizables o con potencial de mayor y mejor uso:
- Residual Estático: Aplica únicamente a proyectos de corto ciclo (edificaciones unifamiliares o desarrollos menores a un año), calculando: Valor del Suelo = Ventas Totales Proyectadas - (Costos Directos + Costos Indirectos + Gastos Financieros + Utilidad del Promotor).
- Residual Dinámico: Es de uso obligatorio para proyectos de mediana y gran envergadura (edificios en altura, centros comerciales, planes parciales y macroproyectos por etapas). Exige la modelación de un Flujo de Caja en el Horizonte Temporal del Proyecto, donde los egresos constructivos y los ingresos por preventas y escrituración se descuentan mes a mes a una tasa de oportunidad (Tasa de Descuento WACC o CAPM debidamente calculada), reflejando con exactitud el costo financiero del suelo a través del tiempo.
4. Método de Renta o Capitalización: Consolidación del Flujo de Caja Descontado (FCD)
Frente a la clásica fórmula de capitalización directa ( = \text{NOI} / R$) de la Res. 620, la nueva norma introduce una metodología integral para activos complejos generadores de flujos:
- Estructuración de flujos netos proyectados con estimación analítica de la Vacancia Estructural, mora esperada, gastos de administración no trasladables y reservas para sustitución de activos de capital (CapEx).
- Adopción de tasas de descuento sustentadas en el costo de oportunidad del inversionista inmobiliario (tasa libre de riesgo de los TES en Colombia más prima de riesgo por liquidez, tipo de activo y localización).
- Aplicación vinculante a predios rurales que alberguen plantaciones agrícolas permanentes (palma de aceite, cítricos, cacao, café tecnificado o bosques comerciales de aprovechamiento forestal).
5. Predios Rurales, Suelos de Protección y Áreas Homogéneas de Tierra (AHT)
Uno de los mayores impactos de la Resolución 0941 de 2026 se da en el sector rural y en la adquisición de franjas para infraestructura pública:
- Es mandatorio georreferenciar e incorporar las Áreas Homogéneas de Tierra (AHT) delimitadas por el IGAC en su zonificación agrológica.
- Se fija un protocolo especial para descontar o tasar separadamente los suelos de protección ambiental (rondas hidráulicas de ríos, nacimientos, quebradas, humedales Ramsar y reservas forestales protectoras bajo la Ley 2da de 1959), prohibiendo valorarlos con precios de suelo rural con aptitud agrícola mecanizable plena.
- Reglamenta con precisión matemática el cálculo de indemnizaciones por servidumbres públicas de paso, redes de conducción eléctrica, gasoductos y acueductos regionales.
6. Regulación de la Inteligencia Artificial y Modelos Automatizados (AVM)
Por primera vez en la historia valuatoria colombiana, una resolución del IGAC reconoce el advenimiento del Machine Learning y los Modelos de Valuación Automatizados (AVM):
Principio de Responsabilidad y Criterio Profesional:
Las plataformas analíticas de tasación masiva y algoritmos de IA son admitidos como herramientas de procesamiento de Big Data y soporte estadístico; sin embargo, la resolución prohíbe tajantemente sustituir la visita técnica y el criterio del perito humano. Todo dictamen pericial debe ser verificado, auditado, emitido y firmado por un avaluador profesional con inscripción activa en el Registro Abierto de Avaluadores (RAA) de conformidad con la Ley 1673 de 2013.
7. El Anexo Técnico y la Visita Física Obligatoria
La Resolución 0941 viene acompañada de un Anexo Técnico Vinculante que estandariza las memorias de cálculo, el glosario terminológico y las matrices de homologación para evitar discrepancias interpretativas entre entidades públicas, lonjas y avaluadores independientes.
Asimismo, ratifica que la visita técnica e inspección ocular in situ al inmueble es absolutamente obligatoria. Los dictámenes deben anexar reportes fotográficos detallados con coordenadas GPS y metadatos, confrontando linderos catastrales, licencias de construcción y el estado de conservación físico de las estructuras.
Conclusión y Recomendación Pericial de Fernando Pérez:
Si usted está adelantando un proceso de enajenación voluntaria con una entidad del Estado, una expropiación, un litigio judicial de partición o un trámite bancario corporativo, verifique que el peritaje esté elaborado estrictamente bajo los parámetros de la nueva Resolución IGAC 0941 de 2026. Todo avalúo elaborado con posterioridad a septiembre de 2026 que continúe citando de forma exclusiva la derogada Resolución 620 de 2008 carece de validez técnica y es susceptible de ser objetado por error grave o vicios de procedimiento ante los jueces de la República y los tribunales administrativos.